Материнский капитал разрешается использовать для покупки комнаты в квартире или доме. Согласно положениям закона о маткапитале, средства сертификата можно направлять на улучшение жилищных условий, в том числе — на покупку жилого помещения посредством любых законных сделок. Главное требование со стороны законодательства — дом, в котором приобретается комната, не должен быть аварийным и подлежать сносу. Распоряжение материнским капиталом по данному направлению разрешается, даже если у семьи уже есть жилье. Комнату можно купить в обычной квартире, в коммуналке, в частном общежитии.

Однако приобрести комнату в государственном общежитии нельзя — комнаты в них сдаются на время работы или учебы и не передаются в собственность жильцов.

Покупка комнаты за счет материнского капитала (МК) мало отличается от обычной сделки купли-продажи. В договоре нужно будет указать, что жилое помещение частично или полностью оплачивается маткапиталом. После регистрации в Росреестре права собственности, необходимо в течение полугода оформить жилье в общедолевую собственность — у супруга и у детей должна быть доля в комнате.

Условия покупки

Условия приобретения жилого помещения на средства материнского капитала, в частности, покупки комнаты установлены ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 года о мерах государственной поддержки семей с детьми и правилами, которые утверждены постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 года. Приобрести комнату можно напрямую (по договору купли-продажи) — при перечислении средства МК из Пенсионного фонда сразу продавцу, а также взяв целевой кредит или заем.

Главное, чтобы жилищные условия семьи действительно были улучшены. Под улучшением подразумевается приобретение собственного жилья или увеличение жилой площади.

При этом не любая покупка жилого помещения может быть признана улучшением жилищных условий. Например, в 2016 году Верховный суд поддержал решение ПФР об отказе в направлении МК на покупку жилья, мотивируя это тем, что:

  • Приобретаемый дом, согласно оценке жилищной инспекции, являлся старым и изношенным, жить в нем без капитального ремонта нельзя.
  • У семьи была благоустроенная квартира в городе, поэтому отсутствует необходимость в немедленном изменении жилищных условий.

Согласно изменениям, внесенным федеральным законом № 37-ФЗ от 18.03.2019 года, теперь Пенсионный фонд при рассмотрении заявления о распоряжении проверяет приобретаемое жилье на аварийность. Для всех сделок ПФР делает запрос в соответствующие органы о том, признано ли жилье непригодным для проживания, аварийным, подлежащим сносу или реконструкции. Информация о таком решении является основанием для отказа в направлении средств МК.

Воспользоваться материнским капиталом на покупку комнаты, в общем случае, можно спустя три года после появления ребенка, в связи с рождением или усыновлением которого возникло право на маткапитал. Если комната покупается за счет кредитных средств, то распорядиться средствами сертификата можно в любой момент.

Получатель материнского капитала обязан выделить доли в приобретаемой комнате как себе, так и членам семьи — своему супругу и детям.

Чем комната отличается от доли?

По общим правилам купить долю в жилье нельзя — приобрести можно жилое помещение, то есть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Однако на практике есть два варианта покупки доли:

  • Выкупается доля совладельца жилья и квартира (дом) полностью переходит в собственность владельца сертификата и его семьи.
  • Доля достаточно большая, чтобы было возможно выделить ее в натуре в виде одной или нескольких комнат.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ комната — это обособленное жилое помещение, входящее в состав квартиры или дома. Она должна быть предназначена для проживания в ней, то есть такие помещения, как кухня или прихожая, комнатами быть не могут, даже если они оборудованы всем необходимым для жизни в них.

Доля представляет собой часть квартиры (дома), а если говорить более точно, то это доля в праве общей собственности на недвижимость. Пользование и распоряжение долями происходит с согласованием между собственниками квартиры, потому что квартира находится в общей долевой собственности и считается общим имуществом.

В свою очередь выделенная комната является самостоятельным помещением, а общими являются только места общего пользования (ванная, кухня, туалет и т.п.).

Можно ли купить комнату в квартире?

Законом разрешено направлять материнский капитал на покупку жилых помещений (в том числе комнат) в ходе любых сделок, которые не противоречат закону. Следовательно, купить комнату на средства МК можно.

Жилым помещением, согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, является изолированное помещение, отвечающее санитарным требованиям и требованиям, утвержденным постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, в частности:

  • оно располагается в жилой зоне;
  • оно подключено к сетям электроснабжения, газо- и водопровода, канализации, за исключением поселений, где нет централизованных сетей;
  • комнаты должны иметь естественное освещение;
  • комната не располагается в подвале или на цокольном этаже.
Комнаты, соответствующие вышеуказанным требованиям, признаются жилыми помещениями и на них распространяются все правила сделок с жильем, в том числе правила покупки жилья на материнский капитал.

Можно ли купить комнату в общежитии на материнский капитал?

С точки зрения закона купить комнату в общежитии невозможно. Согласно ст. 94 ЖК РФ под общежитиями понимаются здания, в которых жилые помещения предоставляются на временной основе в связи с учебой, работой или службой. Согласно ст. 92 ЖК РФ, общежития:

  • входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда, то есть принадлежат государству;
  • не подлежат отчуждению, а только сдаче по договорам социального найма.

Проживание в общежитии носит временный характер, а комнаты в нем не могут быть переданы в собственность жильца.

Однако это касается общежитий, принадлежащих государственным организациям. Зачастую под общежитиями также понимают жилые здания, принадлежащие коммерческой организации или частному лицу. Их статус законодательно не закреплен, и они не входят в состав специализированного жилого фонда, поэтому купить комнату в них можно.

Можно ли купить комнату в коммуналке?

Купить комнату в коммуналке можно — закон о маткапитале разрешает приобретение жилья за счет МК в результате любых сделок, не противоречащих законодательству. Главное — купить целую комнату, доля в комнате не может быть жилым помещением и ее нельзя приобрести за маткапитал.

Хотя Жилищный кодекс оперирует понятием «коммунальная квартира», ни в нем, ни в других нормативных актах федерального уровня его значение не определено. Определение термина приводится в законодательных актах отдельных регионов. В региональных законах по-разному понимается, что такое коммунальная квартира.

Например, в Санкт-Петербурге в коммунальной квартире есть как минимум пять комнат, которыми владеют не менее пяти собственников, не приходящихся друг другу членами семьи. В Нижегородской областв нет ограничений на количество комнат и владельцев.

В общем случае, коммунальная квартира — это квартира, которая соответствует следующим условиям:

  • В ней проживают несколько человек или семей.
  • Каждый из жильцов (семей) владеет одной или несколькими комнатами и не владеет в обязательном порядке долями в других комнатах.
  • Жильцы совместно владеют только местами общего пользования — санузлами, кухней и т.п.

Покупка комнаты на материнский капитал — пошаговая инструкция

Закон почти не различает объекты недвижимости — за редкими исключениями понятия «квартира», «дом» и «комната» равнозначны и для них действуют одни и те же правила.

Чтобы купить комнату за счет маткапитала необходимо:

  1. Найти подходящую комнату.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки, в частности, о порядке оплаты, уведомить его о том, что часть цены (или вся стоимомть) будет оплачена материнским капиталом.
  3. Составить договор купли-продажи, в котором оговаривается частичная или полная оплата средствами МК.
  4. Осмотреть комнату, составить и подписать требуемый ст. 556 Гражданского кодекса акт приема-передачи.
  5. Составить и нотариально заверить обязательство о выделении долей супругу и детям.
  6. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  7. Подать в ПФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала.
  8. Выделить доли посредством соглашения об определении долей или договора дарения. Доли выделяются в течение 6 месяцев после регистрации в Росреестре или снятия обременения.
На законодательном уровне не установлено, какого размеры должны быть доли. Нотариусы советуют делить поровну между всеми членами семьи часть, приобретенную за средства материнского капитала: если маткапиталом оплачена половина стоимости комнаты, то и делиться на всю семью будет половина комнаты.

Можно ли продать комнату, купленную на материнский капитал?

Комната, купленная на материнский капитал, должна находиться в долевой собственности супругов и детей, в том числе и несовершеннолетних. Поэтому продажа такой комнаты сопровождается рядом особенностей:

  • Продажа долевой собственности должна быть заверена нотариусом. Согласно ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года о госрегистрации недвижимости, все сделки по отчуждению долей обязательно удостоверяются нотариусом.
  • На продажу комнаты должны дать согласие органы опеки и попечительства. Несовершеннолетние граждане не могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Пока они младше 14 лет, договоры за них заключают родители. В возрасте от 14 до 18 лет подросток участвует в сделке с согласия своих родителей (ст. 26 ГК РФ). В силу ч. 2 ст. 37 ГК РФ, при распоряжении имуществом детей родители обязаны получить согласие органов опеки.