Покупка доли в квартире на материнский капитал

Согласно закону от 29.12.2006 года № 256-ФЗ о мерах господдержки семей, на материнский капитал можно покупать доли в квартире — прямого запрета не установлено, разрешается приобретать их даже у родственников (с определенными условиями).

Для сделок с частями недвижимости существуют ограничения:

• они не должны противоречить законодательству;
• доля должна выделятся в виде комнаты или являться оставшейся в жилье — в результате сделки в собственности семьи окажется целая квартира;
• дом, в котором покупается доля, не должен быть признан аварийным и подлежащем сносу (реконструкции).

Порядок приобретения доли будет следующим: оформив переход права собственности в Росреестре, нужно подать в ПФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала (МК) и необходимые документы.

Фото pixabay.com

Можно ли на материнский капитал купить долю в квартире?

В законе о материнском капитале нет запрета на покупку доли в квартире. Главное условие — она должна быть достаточно большой, чтобы ее можно было выделить в натуре в виде одной или нескольких комнат, либо после ее приобретения в собственности семьи окажется вся жилплощадь.

Приобретение доли в квартире не должно противоречить закону. К числу незаконных сделок относят:

• мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ);
• ничтожные и оспоримые сделки (статьи 168-179 ГК РФ) — прямо противоречащие законодательству или основам нравственности, заключенные лицами, которые не имеют на это право (детьми до 14 лет, недееспособными и т.п.), заключенные под влиянием обмана, угрозы или заблуждения и т.п.;
• приобретение доли в аварийном доме, который подлежит сносу, либо в помещении, непригодном для проживания (п. 8 ч. 2 ст. 8 закона № 256-ФЗ, введенные законом от 18.03.2019 года № 37-ФЗ).

Пенсионный фонд проверяет данные, предоставленные владельцем сертификата при обращении за распоряжением маткапиталом:

• о признании покупаемого жилья аварийным;
• о лишении и ограничении родительских прав, отмене усыновления, отобрании ребенка у родителей;
• о совершении умышленного преступления против личности в отношении своего ребенка.

Если возникнут подозрения в незаконном использовании материнского капитала, ПФР откажет в направлении средств и обратится в правоохранительные органы. Также прокуратура регулярно проверяет уже проведенные сделки на правомерность.

Чем отличается доля от комнаты

Согласно ч. 1 ст. 10 закона о маткапитале, на средства господдержки можно приобрести жилые помещения, к которым относятся квартиры, дома и комнаты в них — сама по себе доля в этот список не входит.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса, жилое помещение, в том числе комната, обладает следующими признаками:

• является изолированным зданием или его частью;
• пригодно для постоянного проживания;
• подключено к инженерным системам: электросетям, вентиляции и отоплению, а также к газу, водопроводу и канализации, если такие сети проведены в населенном пункте;
• отвечает установленным санитарно-техническим нормам.

Собственники жилья, разделенного на доли, пользуются им сообща и с согласованием, в то время как закон о маткапитале подразумевает, что семья должна полностью владеть купленным на МК помещением, потому абстрактную часть недвижимости на средства сертификата приобрести нельзя. Именно поэтому при покупке доли она должна выделяться в натуре либо быть последней в квартире, чтобы после ее приобретения вся жилплощадь была в собственности семьи.

Можно ли за мат капитал купить долю в квартире у родственников?

Закон о материнском капитале не запрещает покупать долю в квартире у родственников — приобретать жилье (в том числе и его часть) можно посредством любых непротиворечащих закону сделок, что подтверждает Пенсионный фонд.

Несмотря на вышесказанное, существуют ограничения на покупку у родственников доли в квартире:

1. В ходе приобретения у них жилья или его части на материнский капитал его средства не должны быть обналичены. Прокуратура регулярно проверяет законность использования маткапитала, и в случае выявления нарушений возбуждает уголовное дело по ст. 159.2 Уголовного кодекса «Мошенничество при получении выплат».
2. Покупка доли у супруга. Законодательно такие сделки запрещены, если квартира находилась в общей собственности — право на недвижимость по факту не переходит, потому что покупатель и так владел ей. Но при использовании маткапитала так же нельзя приобретать недвижимость, которая находилась в единоличной собственности супруга. Например, прокуратура Саратовской области возбудила уголовное дело против многодетной матери, обналичившей средства господдержки при помощи «покупки» дома у мужа.
3. Приобретение доли в квартире у близких родственников при участии в сделке несовершеннолетнего ребенка: согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса и п. 3 ст. 37 ГК РФ, то есть, если в договоре указан ребенок до 18-лет, владельцу сертификата нельзя покупать долю у:
   • родителей;
   • детей;
   • братьев и сестер;
   • дедушек и бабушек;
   • внуков и внучек.

Как купить долю в квартире на материнский капитал?

Порядок покупки доли на средства материнского капитала будет следующим:

1. Договориться с продавцом об условиях сделки и о том, что цена будет частично или полностью оплачена маткапиталом.
2. Оформить договор купли-продажи с указанием, какая часть доли оплачивается средствами сертификата.
3. Составить передаточный акт, который требуется для государственной регистрации.
4. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, после чего покупатель получит выписку о правах на долю из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
5. Подать в ПФР заявление о распоряжении материнским капиталом с требуемыми документами – Пенсионный фонд рассмотрит обращение в течение месяца.

Самое главное условие покупки жилья или доли на материнский капитал — оформление приобретенной недвижимости в общую долевую собственность семьи. Это можно сделать сразу, указав в договоре и родителей, и детей, либо после завершения сделки, но тогда владелец сертификата должен будет дать письменное обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Какие документы нужны?

Согласно п. 6 и п. 8 правил, утвержденных постановлением Правительства от 12.12.2007 года № 862, необходимо предоставить в Пенсионный фонд:

• паспорт владельца сертификата или другой документ, подтверждающий личность и регистрацию по месту жительства (пребывания);
• копию договора купли-продажи;
• выписку из ЕГРН о правах заявителя на купленное жилье;
• удостоверенное нотариусом обязательство о выделении долей, если недвижимость приобретается не на всех членов семьи или в ипотеку;
• паспорт супруга и свидетельство о браке, если он является одной из сторон в сделке;
• паспорт и нотариальную доверенность на представителя, если заявление подается не лично, а через него;
• справку от продавца о размере неуплаченной суммы, если квартира покупается в рассрочку.

Согласно п. 12 и п. 13 правил, если доля приобретается на кредитные или заемные средства (в том числе и в ипотеку), то также потребуются:

• кредитный договор или договор займа;
• зарегистрированный договор ипотеки, если кредит или займ — ипотечный;
• справка из банка или от заимодавца об остатке по основному долгу и процентах, если средства МК направляются на их погашение.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал?

В законодательстве не определено, как между членами семьи должны распределяться доли в жилье, купленном на материнский капитал. Как правило, выделяются «идеальные» части (1/4, 1/5 и т.п.), не привязанные к конкретным комнатам.

Это не универсальное правило, и по закону можно передать членам семьи доли любого размера, но нотариусы и риелторы рекомендуют выделять части размером не меньше одной учетной нормы на человека, которая в среднем по России составляет от 8 до 15 кв. м. Зачастую в регистрации обязательства с выделением «микродолей» отказывают.

Выделить доли можно одним из трех способов:

• при покупке жилья, тогда в договоре купли-продажи все члены семьи будут указаны как покупатели с размеров причитающейся каждому части;
• после завершения сделки:
  • соглашением о распределении долей;
  • по договору дарения.