Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры. Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.). Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

Фото pixabay.com

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

• Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.
  Главным требованием к продаже жилья, приобретенного на маткапитал, является сохранение прежних жилищных условий в новом жилье или их улучшение. Поэтому за детьми младше 18 лет должно остаться право на доли, равнозначные выделенным в отчужденной квартире. За соблюдением этого условия следят органы опеки.
• Когда все члены семьи — совершеннолетние, для заключения сделки достаточно согласия всех собственников.

Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети. Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только после согласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

• паспорта заявителей;
• свидетельства о рождении всех детей;
• заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
• документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
• предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
• иные документы по требованию работников органов опеки.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

• Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
• После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
• Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Согласно п. 3-4 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества. Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

• продажа квартиры и покупка новой, не уступающей старой условиями и площадью;
• зачисление полученных от продажи средств, сумма которых равна стоимости выделенных долей детям, на их банковский счет.

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.
   По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

• Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м² в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
• Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м² ребенку была выделена четвертая часть — 10 м², то в новой квартире площадью 60 м² эти же 10 м² в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети). В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены. В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
   • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
   • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

• Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
• По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
• Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.